תקציר מהיר: מאות אלפי בעלי דירות בישראל משכירים נכסים ואינם מדווחים לרשות המסים. חלקם סבורים שהם פטורים, חלקם מקווים שלא יתפסו. שניהם עלולים לטעות. פסק דין של בג"ץ מבהיר אחת ולתמיד: פטור ממס אינו חסינות מפני חקירה פלילית של רשות המסים. המדריך הבא מסביר מי חייב לשלם, מתי יש פטור, ומה קורה אם לא מדווחים.
המצב בישראל — כמה בעלי דירות לא מדווחים?
כ-815 אלף דירות מושכרות בישראל — חלקן על ידי בעלים פרטיים שמחזיקים בדירה אחת, ואחרות על ידי מי שמחזיקים בעשר ואף יותר. רשות המסים מעריכה שחלק ניכר מהם אינו מדווח כנדרש — בין אם מתוך אי-ידיעה, בין אם מתוך כוונה.
בשנים האחרונות החלה רשות המסים לאכוף בצורה אגרסיבית הרבה יותר:
– הצלבת נתונים מחוזי שכירות רשומים
– מידע מחברות ניהול נכסים
– נתוני רשם המקרקעין
– חילופי מידע בינלאומיים על נכסים בחו"ל
מי חייב לשלם מס שכירות — ומי פטור?
תקרת הפטור — 2025–2026
מסלול הפטור פוטר ממס הכנסה הכנסות משכר דירה למגורים בישראל עד גובה של 5,654 ₪ בשנות המס 2024, 2025 ו-2026.
כלומר: אם אתם משכירים דירה למגורים וגובים עד 5,654 ₪ לחודש — אתם פטורים ממס ומדיווח. אך יש לכך תנאים:
- הדירה משמשת לשוכר למגורים בלבד (לא לעסק)
- השוכר הוא יחיד — לא חברה או שותפות
- ברשות המשכיר הצהרה חתומה מהשוכר על כך
- הפטור מחושב לכל חודש בנפרד — לא שנתי
שימו לב: תקרת הפטור הוקפאה לשלוש שנים ללא התאמה למדד המחירים לצרכן. משמעות הדבר היא שככל שמחירי השכירות יעלו — יותר ויותר משכירים ימצאו עצמם חורגים מתקרת הפטור.
הפטור החלקי — "תקרה מתקפלת"
מסלול הפטור מאפשר פטור ממס על הכנסות עד לתקרה של 5,654 ₪ לחודש. חשוב להבין שהתקרה היא תקרה מתקפלת — כל שקל מעל לתקרה מפחית שקל מהפטור.
דוגמה: שכר דירה של 8,000 ₪ לחודש:
– חריגה מהתקרה: 8,000 – 5,654 = 2,346 ₪
– הפטור מצטמצם ב-2,346 ₪ ונשאר 3,308 ₪ בלבד
– ההכנסה החייבת: 4,692 ₪ לחודש × 12 = כ-56,304 ₪ בשנה
מעל 11,308 ₪ לחודש (כפל התקרה) — אין פטור כלל, ויש לבחור אחד משלושת המסלולים.
שלושת מסלולי המיסוי — מה מתאים לכם?
מסלול 1: פטור ממס
מתאים ל: משכירים שגובים עד 5,654 ₪ לחודש.
יתרון: אפס מס, אפס דיווח.
חיסרון: לא ניתן לנכות הוצאות. ובמכירה עתידית — לא מותר פחת.
מסלול 2: מס מופחת 10%
מבוסס על סעיף 122 לפקודת מס הכנסה. על פיו יחול מס בשיעור של 10% על ההכנסות מדמי שכירות מהשכרת דירה המשמשת למגורים בישראל, אשר אינן מגיעות לכדי הכנסה מעסק. כנגד ההכנסות, לא יותר ניכוי הוצאות כלשהן.
יתרון מיוחד מ-2023: בוצע תיקון למסלול המס של 10% המאפשר לנכות הוצאות דמי שכירות ליחיד אשר ההכנסה הופקה מדירתו היחידה — עד לסכום של 90,000 ₪ בשנה.
מתאים ל: משכירים עם הוצאות נמוכות, או שרוצים פשטות.
מסלול 3: מס מלא לפי מדרגות
הדרך הרגילה — דיווח על הכנסות השכירות כחלק מהדוח השנתי, עם ניכוי כל ההוצאות המוכרות (ריבית משכנתא, פחת, תיקונים, ביטוח וכו').
מתאים ל: משכירים עם הוצאות משמעותיות, ובעיקר למי שהמשכנתא גבוהה.
חיסרון: שיעור המס עשוי להגיע לכ-50% למי שבמדרגות הגבוהות.
מה קורה אם לא מדווחים בכלל?
שלב 1: גילוי על ידי רשות המסים
רשות המסים מזהה משכירים שאינם מדווחים דרך:
– חוזי שכירות רשומים
– בקשות לזיכוי מס של שוכרים
– נתוני רשם המקרקעין
– מידע מחברות ניהול נכסים ואתרי השכרה
– חילופי מידע בינלאומיים (לנכסים בחו"ל)
שלב 2: שומה לפי מיטב השפיטה
אם לא הוגש דוח, רשאי פקיד השומה לקבוע את ההכנסה לפי שיקול דעתו — לרוב בסכום גבוה מהאמת — ולדרוש תשלום מס בתוספת קנסות, הצמדה וריבית לשנים אחורה.
שלב 3: עבירה פלילית
אי דיווח על הכנסות שכירות הוא עבירה פלילית לפי סעיף 216 ו-220 לפקודת מס הכנסה. בתיקים חמורים — כגון הכנסות שכירות לאורך שנים רבות שלא דווחו בכלל — ניתן להגיש כתב אישום. העונש: עד שנת מאסר על עבירות טכניות, ועד 7 שנות מאסר על העלמה מכוונת.
פסק דין בבג"ץ מורחן מבהיר אחת ולתמיד: פטור ממס ומדיווח לעולים חדשים אינו "חסינות" מפני חקירה פלילית של רשות המסים. אותו עיקרון חל על כל מי שסבור שהפטור "מגן" עליו מכל כיוון.
מקרים שכיחים שבהם אנשים טועים
טעות 1: "אני מתחת לתקרה — לא צריך לדווח"
נכון — אם אתם ממש מתחת לתקרה. אבל רבים גובים יותר ממה שחשבו, שוכחים שהתקרה מחושבת לכל חודש בנפרד, ובסוף מגלים שחייבים מס על חלק מהתקופה.
טעות 2: "שכירות לעסק — אותו דין"
לא. הפטור חל רק על דירה המשמשת למגורים בלבד. שימוש בדירת מגורים לצורך ניהול עסק שולל את הפטור הניתן על הכנסות מדמי שכירות. שכירות לעסק — חייבת במס מלא.
טעות 3: "יש לי מספר דירות — כולן פטורות"
התקרה חלה על סך כל ההכנסות מכל הדירות יחד בכל חודש — לא לכל דירה בנפרד. בעל שתי דירות שגובה 4,000 ₪ מכל אחת — הכנסתו הכוללת היא 8,000 ₪ ועל חלק ממנה הוא חייב במס.
טעות 4: "נכס בחו"ל — ישראל לא יודעת"
ישראל חתומה על אמנות חילופי מידע אוטומטי עם עשרות מדינות. נכסים בחו"ל, חשבונות בנק, ורווחי שכירות — נחשפים בהדרגה.
טעות 5: "שכרתי בפה — אין חוזה, אין ראיות"
רשות המסים אינה נזקקת לחוזה. הצלבת נתוני שוכרים, העברות בנקאיות, ופרסומי שכירות ברשת — מספיקים לפתוח שומה.
מה עושים אם לא דיווחתם בשנים קודמות?
אפשרות 1: גילוי מרצון
אם טרם נפתחה חקירה נגדכם, ייתכן שעומד לכם הליך גילוי מרצון — הגשת דוחות לשנים הפתוחות בתוספת תשלום המס, בתמורה לחסינות מהליך פלילי. הנוהל הנוכחי בתוקף עד 31 באוגוסט 2026. ראו מאמר נפרד: עבירות מס — המדריך הכללי.
אפשרות 2: הגשת דוחות מאוחרים
גם ללא הליך גילוי מרצון רשמי — הגשת דוחות לשנים שלא דווחו, לפני שהרשות פנתה אליכם, מפחיתה משמעותית את הסנקציות ומראה רצון תיקון.
אפשרות 3: קיבלתם פנייה מרשות המסים
אם כבר קיבלתם מכתב, דרישה, או זימון — פנו לעורך דין לפני שאתם מגיבים. כל תגובה לא מנוסחת נכון עלולה להסלים את ההליך.
שאלות ותשובות — FAQ
מהי תקרת הפטור ממס שכירות ב-2026?
סך כל ההכנסות משכר הדירה נמוך מ-11,308 ₪ לחודש (נכון ל-2026) — הפטור ניתן עבור כל חודש בנפרד. עד 5,654 ₪ לחודש — פטור מלא. בין 5,654 ל-11,308 ₪ — פטור חלקי. מעל 11,308 ₪ — חייב במס מלא.
האם חייב לדווח גם אם אני פטור?
עד שכירות בסכום של 5,654 ₪ לחודש אינכם מחויבים במס ואינכם מחויבים בדיווח. אך מומלץ לתעד את חוזה השכירות ולשמור הצהרה חתומה מהשוכר.
מהו מסלול 10% ומתי הוא משתלם?
מסלול בו משלמים 10% מס על כל הכנסות השכירות, ללא ניכוי הוצאות. משתלם כשהוצאות הנכס נמוכות. מאז 2023 — מי שמשכיר את דירתו היחידה ושוכר אחרת יכול לקזז עד 90,000 ₪ בשנה מדמי שכירות ששילם.
מי שוכר לעסק — פטור?
לא. הפטור חל על דירות למגורים בלבד. שכירות לעסק, למשרד, לאולם — חייבת במס מלא.
יש לי שתי דירות — התקרה כפולה?
לא. התקרה חלה על סך כל ההכנסות מכל הדירות יחד בכל חודש נפרד — לא לכל דירה.
מה ההתיישנות על אי דיווח הכנסות שכירות?
לעבירות טכניות — 6 שנים. לעבירות עם כוונה פלילית (סעיף 220) — 10 שנים. רשות המסים יכולה לדרוש מס לשנים הפתוחות גם ללא הגשת כתב אישום.
צרו קשר עם משרד שי שאול טייב, עו"ד
משרדנו מטפל בתיקי אי דיווח על הכנסות שכירות — מהסדרת דוחות מאוחרים, דרך הליכי גילוי מרצון, ועד ייצוג בחקירות ובהליכים פליליים. ייעוץ ראשוני זמין עוד היום.
📞 077-997-3238
🕘 א'–ה' 09:00–18:00 | ו' 09:00–12:00 | מקרים דחופים — 24/7
